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[行业动态]商业地产的变与殇 百货业向城市综合体演变
[ 浏览点击:111 ] [ 发布时间:2016-01-07 ][ 返回 ]

核心提示:近年来随着省城各项事业的发展,作为房地产开发重要组成部分的商业地产开发竟成井喷之势。一个个城市综合体如雨后春笋一样拔地而起,带给城市景观和标志性建筑耳目一新。


2015年已经过去,2016年新年的大幕已经拉开。在这新年伊始,当我们回首过去的一年间,省城楼市中所发生的点点滴滴都会或多或少地萦绕在我们的心海。而当在严查铁律下的楼市中住宅地产不温不火时,前所未有的困境和库存压力更使省城商业地产的销售陷入低谷。这让我们感到迷惘、担心、纠结,更让我们思考、应对和奋起。


格局之变


近年来随着省城各项事业的发展,作为房地产开发重要组成部分的商业地产开发竟成井喷之势。一个个城市综合体如雨后春笋一样拔地而起,在带给城市景观和标志性建筑耳目一新的同时,也使整个城市商业设施与经营发生着一系列的巨变。


一方面单纯的百货业向一站式多元化消费的城市综合体演变,这已在万达广场、勒泰中心、乐汇城、海悦天地、东胜广场等的开业运营中得到体现;


另一方面单纯的线下的店铺销售也正向线上线下结合的方向演变。在电子商务蓬勃发展强力推动下,往日单纯的实体店受到了网购的猛烈冲击,这也促使很多实体店开始将经营方式向电子商务转型,线上、线下结合正在成为一种趋势。


再有就是注重大型项目建设向靠近社区的小型综合体演变。值得关注的一个现象是随着越来越多花园式社区、高档社区的涌现,围绕居民生活的配套设施却少得可怜,这已经引起了一些开发商的高度重视。荣盛阿尔卡迪亚、瀚唐、上东城、已在这方面率先起跑,而荣盛阿尔卡迪亚生活广场的familymall形式,实际上既是对社区商业的一种升级,也是对网点不足的一种补充,具有很强的生命力。


特别让人感到欣喜的是随着铁路入地和地铁的建设,石家庄市桥东桥西的物理分界线已经取消,带来南三条、湾里庙两大市场的互相融合,也进一步促进市场的升级改造。而在楼市长安区东北板块崛起和正定新区建设的提速,商业地产也不容忽视。保利花园商业配套、国际贸易城、米氏家具博览城的建设、宝能中心在正定新区正式开盘等,也都成为人们关注的焦点。


当然格局之变的很重要的一点是,随着华润万象城、建华城市广场等相继开建,以中山路为轴线的商业地产项目呈东西成串之势,既强化了中山路商业的中心地位,也使沿线的商业地产项目密集度和饱和度创了新高。


在有些“超重”的情况下,一些开发商不得不选择新的区位与地段对商业项目重新布局;还有在城市遍地综合体的时候,一些聪明的开发商则选择建设单体的写字楼和公寓,并对产品进行革命性的精雕细刻,进而彰显风格质量与服务上的大不同。


这其中尤以五方中心、瀚科大厦、世纪华贸、金恒基鹿城、西美五洲大厦、中储广场、世界湾等为代表。


中心之争


毫无疑问,引领建筑潮流与消费时尚的城市综合体,确实是城市一道亮丽的风景。也自然会带来商业设施个体之间的竞争。在石家庄曾经有这样的广告:“一个万达广场,一个城市中心”,“勒泰中心本身就是中心”等等,根据这样的情况我们曾在晚报楼市快报中以中心相对论为题,对全市的商业综合体进行了全景式的分析报道,特别突出了万达广场和勒泰中心之间区位、设施、停车场、影院、游乐、超市、冰场、电梯等细节之间的对比,最终得出结论,万达广场作为城市副中心的地位已经显现,在带动就业、拉动消费、引领时尚等方面功不可没;而勒泰中心本身的“都心型”城市综合体的特点既是其独特的优势。同时,勒泰中心在注重产品本身的电梯、停车场、红太阳剧场等配套设施的完善外,还特别推出了80至170平方米,挑高5.6米的LOFT公寓产品、可以给世界500强企业入驻的超5A级写字楼和位于超五星酒店之上的豪装公寓等三张“王牌”产品,加上“庄里街”的成功运营,使其在与强劲对手北国商城的竞争中不落下风,演绎出“城市在变,中心不变”的强大力量。


时至今日我们看到了什么呢?万达广场的客流量已突破10万,一站式消费正成为主流;而其精心打造的公寓和写字楼产品也深受业主、投资客和租户的欢迎。万达广场作为新的城市副中心也已名副其实;而勒泰中心在与北国的直接对话中注重优势互补,强化错位经营,凭借餐饮和冰场、演艺等的强力拉动,人气也是非常火爆。“我们勒泰中心地处京津冀第三极——石家庄正中心,拥有着无可撼动的首席地位。同时城市核心干道环绕,交通便捷性让商务交流更为顺畅便捷,繁华配套与高端商务完美交融,人流、物流、信息流,完备的城市功能创造出铂金级商务平台。从建筑上讲,212米的高度,俯瞰整个石家庄,同时,高端奢华的品质也使勒泰中心在众多高端写字楼中脱颖而出,成为石家庄商业的新‘地标’!”勒泰地产总经理赵文涛这样对记者说:“2016年是一个新的开始,新的起点, 我们勒泰集团将一如既往本着‘携手世界商业,改变城市生活,的理念,继续全力以赴,为石家庄市人民带来更加繁华和美好的生活。”


商圈之拓


石家庄市商圈中过去只是北国、人百东购两大商圈,如今,随着万达广场的开业、新客站的投用、中储广场的建设、东胜广场开业、海悦天地的运营,万达西美商圈、裕华西路商圈、建华东胜商圈、新客站商圈、高新区天山卓达等新的商圈已经形成,随着新商圈崛起而引发并构建的新生活圈也渐渐形成。如以万达西美为代表的裕华生活圈、以万象天成、海悦天地为代表的裕华西路生活圈、以建华城市广场、东胜广场为代表的中山东路生活圈、天山世界之门天山海世界卓达星辰广场为代表的高新区生活圈等。新商圈的形成,形成以商圈为中心向外辐射的新生活圈,已成石家庄市商业地产发展的重要支撑。


现在很多裕华区的人购物与消费往往就在万达、或西美了,一些人已经根本不去北国了,而西美和万达之间以及建华城市广场与东胜广场之间的近距离也使彼此之间互为配套,资源共享成为可能,这也是未来新生活圈崛起的新常态。


建设之盲


近年来随着城市建设的不断发展,省城城市综合体如雨后春笋般快速崛起。在这种一站式消费商业模式渐成主流的同时,单一的写字楼、公寓建设也方兴未艾,构成了商业地产项目的庞大集群。有关方面提供的资料显示,截至10月底,石家庄市商业办公类用房库存接近500万平方米,另外需要补办各种手续的商业地产项目的在建面积也接近500万平方米。两项相加全市的商业地产库存已迫近1000万平方米。有关专家认为,要消化这样一个庞大的体量至少需要4到6年的时间。


显然,石家庄市很多综合体的建设与布局存在着很大的盲目性,缺乏很好的市场调研,仿佛只有大型城市综合体才能成为唯一之选。这也导致综合体暴发式成长,而在经营中却不温不火,难以为继的现象时在有发生。比如万象天成地理位置不错,但经营的产品品质定位却未把握好,致使一个好项目却未能发挥出全部功能。


另外一个值得关注和改进的是很多项目中的商业部分都是完全建设好之后再进行招商,边建设边招商,边招商、边建设,甚至是定制式的建设几乎是凤毛麟角,结果往往是在项目建成后给招商带来难度,修改方案,延误工期,影响进度则成为一个难题。


有关专家指出,商业地产过猛的增量一方面显示出在商业项目建设规划上的无序,另一方面则因项目本身设计上的缺陷而使很多项目陷入了同质化的怪圈。而在城区规划重新调整之后,在城市确立了向北发展的方向之后,一些商业地产项目并未因此而得到很好的全新布局,因而‘东重西轻,南重北轻’的面貌并未得到很大改观。”


而我知道的一个综合体项目,商铺和公寓卖得很好,写字楼却卖不动,为什么呢?因为中央空调设备运转后费用会很高,而两套公寓的空调费用就相当于一套公寓的费用,于是公寓很火,而写字楼却一房难卖,这是真正的细节决定成败。


定位之患


过去在商业地产上人们多强调地段、地段还是地段,这看上去也没什么不妥,但在实际操作中,光有好的地段而对经营目标、经营方式、经营品种、品牌引进、目标客户群等缺少很好的较为准确的定位,实际上是城市综合体项目必须要改进的。


把握方向,找准定位,应该是石家庄市商业地产项目建设的重中之重,因为好的定位将决定一个商业项目的真正的未来。


“过去常常讲地段地段还是地段。实际上单纯谈地段的时代已经过去了。现在应该说商业地产兴盛的关键是定位、定位还是定位才对。以石家庄为例,以前中山路上的老万宝等许多门店的地段不能说不好,可就是因为经营的定位没有抓好,所以都成了过眼云烟。”著名的商业地产专家何连海的分析不无道理。

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